经济网（Economics） – 10月住房租赁市场进入传统淡季，总量数据温和回调，但核心城市结构性企稳信号清晰。中指研究院最新数据显示，10月50城住宅平均租金为33.87元/平方米/月，环比微跌0.28%，同比下跌2.02%，同比跌幅较9月收窄0.21个百分点，收窄至近27个月最低水平。在市场整体进入需求低位期的背景下，上海、深圳住宅租金双双录得连续第8个月环比上涨，成为淡季中最突出的结构性亮点。
10月租金环比跌幅较9月略有扩大，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶将其定性为“淡季需求回落下的正常回调”：四季度毕业季需求退潮，市场进入需求低位期，部分业主挂牌价格预期有所松动。但两个信号不容忽视：其一，50城租金环比跌幅较2024年、2025年同期均收窄0.2个百分点以上，同比跌幅持续收敛，市场下探空间明显趋窄；其二，一线城市凭借产业与人口流入优势，1—10月累计租金仍上涨1.00%，与二线、三四线代表城市累计跌幅控制在2%以内的格局形成对比。
城市间分化更为直观。10月50城中仅5城租金环比上涨，上海、深圳之外，东莞、无锡等少数城市维持涨势，北京、广州住宅租金环比分别下跌0.85%和0.31%。核心城市的“租金锚定效应”正在增强：沪深连续8个月的环比上涨，为人口持续流入城市提供了底部价格支撑，也在总量淡季中勾勒出一条结构性企稳的线索。
上海10月住宅平均租金为85.04元/平方米/月，环比上涨0.25%，徐汇、松江、奉贤、虹口等辖区涨幅靠前；深圳为83.21元/平方米/月，环比上涨0.11%。两座城市连涨8个月的驱动力并不相同，却指向同一个结论：租赁需求的根基在于产业能级与人口流向。
上海的支撑来自跨国企业总部经济构筑的中高端租赁底盘。截至2026年，上海累计认定跨国公司地区总部已超过1080家，外资研发中心逾640家，外企中高管与海归群体对租金价格敏感度较低、对居住品质要求较高，在核心区域形成稳定的租赁需求基本盘。与此同时，上海集中式公寓规模持续高位运行，保租房的大规模入市虽对整体租金水平形成平抑，但核心区优质市场化房源仍处于供不应求状态，两类供给的分层运行反而强化了优质区位的价格韧性。
深圳的逻辑更偏向人口增量与产业集聚的共振。2025年深圳常住人口新增25.9万人，总量达1824.85万人，增量居全国城市首位；社区登记总人口早在2024年末即达到2237.88万人，实际生活人口超过2300万。人口持续净流入直接转化为租赁需求的增量，而高新技术产业聚集区——南山、龙华、坪山等地的研发人才与产业工人构成了租房交易回温的主力客群。深圳内部同样呈现分化，10月各区租金“5涨4跌”，前海等产业与规划叠加的片区表现尤为突出，说明租金上涨并非普涨，而是围绕产业密度展开的结构性重估。
租金总量的淡季回调并未拖累租赁市场的交易效率。克而瑞长租监测显示，前三季度重点城市租赁成交量同比增长11.3%，9月单月同比增幅达18.7%；房源平均成交周期从年初的48天缩短至32天，核心区条件较好的房源不到20天即可成交，核心15城集中式公寓出租率维持在91%以上。量增、周期缩短与租金微跌并存的组合，指向“以价换量”机制：房东适度让价即可促成成交，拒绝调价则面临空置风险。这一机制在淡季中加速了房源流转，也使得租金下行更具“软着陆”特征。
更具中期意义的变化发生在资产端。10月50城平均租金房价比升至2.31%，较2023年初回升0.33个百分点，重点城市租赁资产回报率进入逐步修复通道。在房地产下行周期中，租金下跌幅度相对房价更为平缓，租金房价比的持续改善意味着持有型物业的现金流预期正在被重新定价，租赁资产的配置价值从“被动防御”向“主动选择”迁移。公募REITs常态化扩容为这一逻辑提供了退出与循环的制度基础设施，核心城市优质租赁资产的长期资金吸引力随之上升。
理解本轮租金走势，无法绕开保障性租赁住房这一结构性变量。2026年1—9月，重点15城新开集中式公寓超过23.6万套，其中保租房占比86%，核心15城保租房市占率已达61%。上海“十四五”期间累计建设筹措保租房61.2万套（间）、供应40.4万套（间），深圳同期新增保障性住房63.2万间，两座核心城市的保租房开业规模均在35万套以上。低价保租房规模化入市，分流了部分市场化房源需求，对周边同类房源租金形成向下牵引；其相对稳定的定价体系也正在成为市场化租金的“定价锚”，有助于在淡季中稳定价格预期。供给逻辑正从“增量建设为主”转向“存量改造为主、新建补充”，2026年《政府工作报告》明确鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，这一转变将在中期内持续塑造核心城市租赁市场的价格分层与竞争格局。
曹晶晶判断，11—12月住房租赁市场仍处传统淡季，整体租金或延续小幅调整，但多数城市租金已回到合理区间，继续大幅下探的动力减弱，上海、深圳等核心城市在产业竞争优势和青年人才持续流入支撑下，租金有望保持稳中有升。对租赁资产持有者而言，2.31%的租金房价比仍不算高，但其持续修复的方向叠加核心城市租金韧性的确认，正在为持有型物业的现金流预期提供一个比总量数据更为坚实的锚点。
产业基础是制造业的“底盘”，也是经济韧性的深层来源。
当政策周期与数据周期在四季度交汇，真正的考验不在于单季增速的起伏，而在于能力沉淀能否穿越周期。